La jurisprudencia, como la reflejada en el Auto de la Audiencia Provincial de Madrid, nº 835/2018, de 20 de diciembre, establece una línea divisoria clara entre el dolo penal (estafa) y el dolo civil (incumplimiento de contrato).

1. Incumplimiento Contractual (Vía Civil): Ocurre cuando una de las partes, que inicialmente tenía la intención de cumplir con sus obligaciones, finalmente no lo hace por diversas razones (problemas económicos sobrevenidos, cambio de opinión, etc.). En este caso, el dolo o la intención de no pagar es posterior a la firma del contrato (dolo subsequens). La vía para reclamar es la jurisdicción civil.
2. Estafa (Vía Penal): Se produce cuando el comprador, desde el momento de la firma del contrato o incluso antes, ya tiene la intención de no pagar el precio. Utiliza el contrato como una «puesta en escena» o un engaño para que el vendedor, confiado en la aparente seriedad del negocio, le entregue el inmueble. Aquí, el dolo es anterior o concurrente a la celebración del contrato (dolo antecedente). Este tipo de operaciones se conocen como negocios jurídicos criminalizados.

Elementos del Delito de Estafa (Art. 248 del Código Penal)

Para que la conducta que describes sea considerada un delito de estafa, deben concurrir todos los elementos que establece el Artículo 248 del Código Penal:

1. Engaño Bastante: No se trata de un simple impago. El comprador debe haber creado una apariencia de solvencia o de voluntad de pago que no es real. Por ejemplo, aparentar una situación económica que no tiene, presentar documentos falsos o, simplemente, simular una seriedad en la contratación que oculta su plan de no pagar. El engaño debe ser la causa que motiva al vendedor a realizar la venta.
2. Error en la Víctima: Como consecuencia de ese engaño, el vendedor cree erróneamente que el comprador va a cumplir con su obligación de pago y, por ello, accede a transmitirle la propiedad del inmueble.
3. Acto de Disposición Patrimonial: El vendedor, inducido por el error, realiza el acto de disposición, que en este caso es la firma de la escritura de compraventa y la entrega de la posesión del inmueble.
4. Perjuicio Patrimonial: El vendedor sufre un perjuicio económico evidente: se queda sin el inmueble y sin el dinero correspondiente a la venta.
5. Ánimo de Lucro: El comprador actúa con la intención de obtener un beneficio patrimonial ilícito (adquirir el inmueble gratis).
6. Nexo Causal: Debe existir una relación directa de causa-efecto entre el engaño inicial y el perjuicio final.

Para cualquier consulta puede contactar con el letrado Jesús Giménez Morejón, 956 535127 / 617 484080, despacho@jesusgimenezabogado.com